Come si determina la destinazione d'uso?

La destinazione d’uso di un immobile corrisponde, semplicemente, alla funzione che gli viene attribuita, sulla base di alcune determinate categorie. Qualora un immobile sia interessato da diverse destinazioni d’uso, la norma prevede l’attribuzione di quella prevalente da un punto di vista di superficie interessata. Per conoscere la destinazione d’uso di un determinato immobile esistono diversi modi. È possibile individuarla per esempio richiedendo il certificato di agibilità; oppure attraverso la visura catastale storica degli ultimi 20 anni dell’immobile, per conoscere i possibili trasferimenti di attività; o, ancora, è possibile conoscere la destinazione d’uso facendo riferimento alle pratiche edilizie come la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) oppure il permesso di costruzione. Il Piano Regolatore, infatti, potrebbe permettere di modificare la destinazione d’uso, ma non di eseguire lavori edili, magari essenziali per il completamento della nuova attività che si intenderà svolgere all’interno dell’immobile. Inoltre, in caso di interventi edilizi, potrebbero essere previsto anche il pagamento di oneri.

La destinazione d’uso di un immobile è una classificazione che, in base alle norme urbanistiche, determina le finalità per le quali un certo immobile deve essere utilizzato. Sapere qual è la destinazione d’uso di un immobile è molto importante, soprattutto se si è in procinto di acquistarne uno. Ci sono diversi sistemi per accertare quale sia la destinazione: si può richiedere il certificato di agibilità contenente tutte le informazioni relative all’utilizzo dell’immobile; si può richiedere una visura catastale storica sugli ultimi 20 anni per ricostruire e verificare quali siano stati i passaggi di proprietà nel tempo; si può consultare l’archivio edilizio per verificare quando e come si è ottenuta la destinazione d’uso. Quando in un immobile si svolgono attività differenti dal punto di vista della destinazione d’uso, prevale quella interessata ad una maggiore superficie.

La destinazione d’uso di un immobile è unicamente rinvenibile dagli atti amministrativi pubblici a carattere urbanistico e catastale. Per destinazione d’uso degli edifici debba intendersi, analogamente a quanto evincibile dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, quella risultante dai titoli giuridici o dalle risultanze catastali, essendo irrilevante un uso concreto che si assume sia o meno stato praticato sull’immobile. La destinazione di un immobile non si identifica con l’uso che ne fa in concreto il soggetto che lo utilizza, ma con quella impressa dal titolo abilitativo, assumendo una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene. La destinazione d’uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale. La destinazione originaria va pertanto rinvenuta nel permesso di costruire rilasciato precedentemente, e non in un atto diverso quale quello di agibilità che ha funzioni diverse da quelle edilizie. Il titolo abilitativo, è l’ultimo titolo edilizio rilasciato sull’immobile a provarne la destinazione d’uso, non il certificato di agibilità o l’uso concreto del manufatto.

Sulla base della previsione urbanistica si determina la destinazione d’uso dei singoli edifici che ne costituirà una caratteristica reale con effetti diretti sul diritto di proprietà. La destinazione d’uso urbanistica è frutto della pianificazione propria di una zona omogenea. La destinazione d’uso edilizia propria del singolo edificio è definita dal titolo abilitativo in ottemperanza a quanto stabilito dalle norme urbanistiche. Per effettuare il cambio di destinazione d’uso di un edificio occorre tenere in considerazione le norme previste dal piano regolatore generale del comune nel quale questo è ubicato. Fondamentale al fine di comprendere quali tipi di autorizzazioni ed adempimenti sono necessari per richiedere il cambio di destinazione d’uso è verificare se il mutamento di utilizzo dell’immobile comporti interventi edilizi. La normativa in materia distingue infatti due tipologie di cambio di destinazione, a seconda che la mutazione sia funzionale oppure strutturale. Qualora il mutamento comprenda modifiche strutturali, è necessario richiedere al comune il permesso di costruire. Se invece al cambio di destinazione non è connessa alcuna opera volta a modificare la struttura dell’immobile, è sufficiente presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

La destinazione d’uso di un immobile può essere reperita tramite diversi strumenti amministrativi e tecnici. Ecco le principali fonti: Visura catastale: fornisce informazioni sull’inquadramento catastale dell’immobile, utile per conoscere la destinazione d’uso attribuita. Regolamenti urbanistici comunali: ogni Comune ha un proprio Piano Regolatore Generale (PRG) che definisce le destinazioni d’uso delle aree e degli edifici. Certificato di destinazione urbanistica (CDU): documento ufficiale che dichiara la destinazione urbanistica di un terreno o di un immobile, reperibile presso l’ufficio tecnico comunale. Il Certificato di Destinazione d’Uso (CDU) è un documento che attesta l’uso previsto per un immobile o un terreno in base al Piano Regolatore Comunale. È necessario presentare una domanda all’ufficio preposto nel Comune in cui si trova l’immobile. Di solito è richiesto un modulo standard con i dati dell’immobile. Generalmente è necessaria una visura catastale, una planimetria e il pagamento di eventuali diritti di segreteria. Il certificato viene rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, a seconda del Comune. La destinazione d’uso catastale si riferisce alla classificazione che il Catasto attribuisce a ogni immobile in base alla sua funzione. La destinazione d’uso urbanistica è definita dai Piani Regolatori Comunali ed è strettamente legata alle politiche territoriali e urbanistiche. A differenza della destinazione catastale, che è principalmente fiscale, quella urbanistica regola l’utilizzo legale dell’immobile. La destinazione urbanistica si basa su leggi e regolamenti locali, mentre quella catastale è regolata dall’Agenzia delle Entrate. Ecco un elenco completo delle principali destinazioni d’uso, sia catastali che urbanistiche: Residenziale: Utilizzo per abitazioni private. Commerciale: Negozi, ristoranti, uffici. Industriale: Fabbriche, laboratori industriali. Agricola: Terreni agricoli e immobili per l’agricoltura. Turistico-alberghiero: Hotel, bed & breakfast, strutture ricettive. Pubblico: Scuole, ospedali, edifici religiosi. Deposito e magazzino: Aree dedicate allo stoccaggio di merci e materiali. Sportivo e ricreativo: Parchi, impianti sportivi. L’Agenzia delle Entrate fa una distinzione tra magazzino e deposito. Pur sembrando simili, vi sono differenze chiave: Magazzino (C/2): Spazio utilizzato per conservare merci in ambito commerciale o industriale. È un’unità immobiliare destinata prevalentemente a supportare attività economiche. Deposito: Indicato per lo stoccaggio temporaneo di beni o materiali senza una destinazione specifica per il commercio immediato. Spesso si tratta di spazi annessi ad altre unità, come negozi o industrie.